VENDRE / ACHETER : Faut-il attendre ?

ÉTAT DES LIEUX DU MARCHÉ ACTUEL (Septembre 2023)

Après quatre années records, portées par des taux de crédit immobiliers autour de 1%, le marché immobilier ralenti fortement.
Les facteurs responsables de la situation actuelle sont nombreux : hausse des taux qui se poursuit, baisse du nombre de crédits immobiliers délivrés par les banques, une inflation importante, etc…

Résultat, une ambiance morose où acquéreurs et vendeurs s’observent de loin…

Toutes les parties s’interrogent : les prix vont il baisser ? Les taux retrouveront ils leurs niveaux de 2020/2021 ? Est ce le « bon moment » ?...

Beaucoup de questions, mais finalement peu de réponses concrètes…
Or la nature humaine est ainsi faite : quand on ne sait pas, on attend et on observe !

Mais ce « premier » réflexe est-il vraiment le « bon » reflexe lorsque l’on a un projet immobilier ?

TENDANCE A VENIR

Le prestataire « Meilleur Taux » explique que les taux immobiliers pourraient dépasser les 5 % d’ici la fin de l’année !
« Les taux d’usure ont récemment dépassé les 5 %, laissant présager une augmentation à venir des taux de crédit immobilier. Les experts estiment que les taux pourraient atteindre 4,5 % d’ici la fin de l’année et même franchir la barre des 5 % début 2024. La politique monétaire de la Banque centrale européenne, qui prévoit plusieurs hausses de son taux directeur afin de contrer l’inflation, joue un rôle majeur dans cette tendance ». (Source, article paru le 12/08/23 : www.meilleur-taux.com)

Face à cette tendance de poursuite de la hausse des taux, nous vous proposons de comparer la réalisation d’une vente, en 2024 et en Septembre 2023. Cette étude met en évidence les avantages et inconvénients, coté vendeurs et coté acquéreurs.

EXEMPLE chiffré et comparaison entre 2023 et 2024

Contexte et profils des vendeurs / acquéreurs :

Les vendeurs : Monsieur et Madame V. ont mis en vente leur maison, au cours de l’année 2023, au prix de 600 000€ et n’ont reçu, pour le moment, aucune offre d’achat.

Les acquéreurs : Monsieur et Madame A. ont un revenu cumulé de 6 000€ net par mois et un apport personnel de 250 000€. Ils souhaitent acheter une maison avant l’été 2024. Après avoir visité plusieurs biens, ils ont un coup de cœur sur la maison de Monsieur et Madame V.

Ont-ils intérêt à réaliser cette vente en Septembre 2023 ou en 2024 ?

1/ Si la vente se réalisait en 2024

Prix de vente de la maison : 600 000€
Taux bancaire à 5%
Revenus cumulés : 6 000€/mois
Emprunt possible : 325 000€ sur 25 ans (1992€/mois)
Apport personnel : 250 000€
Budget global : 575 000€
Frais de Notaire à déduire : 40 000€
Offre d’achat possible : 535 000€

Hypothèse n°1 : Si les vendeurs refusent de baisser de 65 000€ :

Coté vendeurs : Il ne réalisent pas leur projet car ils refusent de baisser leur prix de vente de 11%. Mais ouverts à la négociation, ils sont prêts à accepter une baisse de prix. Malheureusement, à cause des taux à 5%, les acquéreurs ne peuvent pas emprunter plus de 535 000 €.
Coté acquéreurs : Ils ne réalisent pas leur projet et comprennent que leur capacité d’emprunt réduite risque de ne plus leur permettre de s’offrir le bien qui correspond à leurs critères.

Hypothèse n°2 : Si les parties tombent d’accord :

Coté vendeurs : Ils réalisent leur projet et perçoivent 535 000€, soit 65 000€ de moins que leur prix de vente initial.
Coté acquéreurs : Ils réalisent leur projet et le cout total de leur crédit est de 273 000€.

2/ Si la vente se réalise en Septembre 2023

Prix de vente de la maison : 600 000€
Taux bancaire à 4%
Revenus cumulés : 6 000€/mois
Emprunt possible : 360 000€ sur 25 ans (2002€/mois)
Apport personnel : 250 000€
Budget global : 610 000€
Frais de Notaire à déduire : 40 000€
Offre d’achat possible : 570 000€

Hypothèse n°1 : Si les vendeurs refusent de baisser de 30 000€ :

Coté vendeurs : Ils ne réalisent pas leur projet. La maison n’est pas vendue. La commercialisation se poursuit. Ils prennent le risque de devoir faire face à un marché potentiellement plus compliqué en 2024.
Coté acquéreurs : Ils ne réalisent pas leur projet. Ils poursuivent leur recherche mais garde en tête la maison de Monsieur et Madame V.

Hypothèse n°2 : Si les parties tombent d’accord :

Coté vendeurs : ils réalisent leur projet et perçoivent 570 000€.
Coté acquéreurs : Ils réalisent leur projet et le cout total de leur crédit est de 240 000€.

RÉSULTAT des 2 projections et CONCLUSION

AVANTAGE "Septembre 2023"

Les vendeurs peuvent obtenir 35 000€ de plus qu’en 2024 !

Les acquéreurs économisent 33 000€ sur le coût total de leur crédit immobilier !

Comme nous l’avons vu en introduction, dans la situation actuelle, le premier réflexe serait d’attendre.
Mais la hausse des taux à venir et les données chiffrées de l’exemple ci-dessus démontrent qu’il est finalement sans doute plus judicieux d’aboutir à une vente/achat, pour les vendeurs et les acquéreurs, avant la fin d’année 2023 plutôt que d’attendre 2024 !

Pourquoi faut-il ACHETER avant la fin de l’année 2023 ?

Pour bénéficier d’un taux plus bas et d’un coût total de votre crédit moins cher !
Pour avoir une capacité d’emprunt plus élevée !
Pour pouvoir vous offrir le bien qui vous plait (à un prix que le vendeur serait prêt à accepter) !

Pourquoi faut-il VENDRE avant la fin de l’année 2023 ?